Urbanismo I
Se supone que en la legislatura que corre, se aprobará una nueva Ley del Suelo de la Comunidad y se intentará redactar el nuevo Plan General de Ordenación Urbana de Madrid. Por esto, comenzaré una serie de reflexiones sobre el urbanismo que sufrimos en la actualidad.
La primera reflexión es sobre las cesiones en forma de suelo que hay que formalizar al desarrollar un sector urbanizable. Aquí, nos enfrentamos como siempre a 17 leyes similares pero distintas, trataré sólo la que nos ocupa, la Ley del Suelo 9/2001 de la Comunidad de Madrid.
Las cesiones de suelo exigidas en esta normativa (sin entrar a valorar los coeficientes de homogenización de los distintos usos y demás ajustes) son:
1. Redes Supramunicipales:
1.1. Red Supramunicipal: 20 m2. / 100 m2. construidos.
2. Redes Generales:
2.1. Zonas Verdes y Espacios Públicos: 20 m2. / 100 m2. construidos.
2.2. Equipamientos Sociales y Servicios: 30 m2. / 100 m2. construidos.
2.3. Red de Infraestructuras: 20 m2. / 100 m2. construidos.
3. Redes Locales:
3.1. Zonas Verdes y Espacios Públicos: 15 m2. / 100 m2. construidos.
3.2. Equipamientos Sociales y Servicios: 15 m2. / 100 m2. construidos.
En definitiva: por cada 100 m2. que se edifican del uso principal, se han de ceder un total de 120 m2. de suelo en forma de parcelas. Haciendo unos números gordos, un sector residencial, con una superficie edificada media por vivienda de entre 2 y 3 dormitorios de 80 m2. incluida la repercusión de las zonas comunes, con una familia media de tres coma pocos miembros, resulta que por cada individuo se crearían 8,75 m2. de zonas verdes y 11,50 m2. de equipamientos.
Si parodiamos exageradamente lo anterior, una familia media podría disponer de una habitación en el hospital del barrio, un aula completa en el instituto y un trozo de tierra en la parcela con la que no se sabe qué hacer además de un pequeño jardín a cuidar.
Curiosamente, la misma familia en Castilla y León tendrá derecho a mucho menos, o costeará mucho menos: 40 m2. por cada 100 m2. construidos (20 m2. para zonas verdes y otros 20 m2. para equipamientos dotacionales). Es curioso lo austero que resulta en urbanismo un viejo-castellano frente a un nuevo-castellano que es lo que era un madrileño.
Lo anterior, no es más que un despropósito que hace que los últimos desarrollos realizados en nuestra Comunidad no parezcan otra cosa que ciudades vacías, y no porque “aun no se han llenado”, sino porque su densidad es demasiado baja, nunca se llenarán.
¿Cuál es el resultado?:
1. Exceso de suelo destinado a equipamientos e infraestructuras, que tras gastar un poco en un colegio y a algo más, no se sabe a qué destinar quedando muchos de estos solares sin edificar en el medio de las ciudades.
2. Unas dispersas zonas verdes y unos sobredimensionados viales, auténticas autopistas dentro de barrios, todo ello costosísimo de mantener.
3. Unos barrios con muy baja densidad de población en los que el comercio es insostenible.
Y todo esto no es más que por la falsa creencia de que la baja densidad equivale a una buena calidad de vida. Sin embargo, si se reducen estas excesivas cesiones, no sólo se reduciría el coste de la construcción, también se reduciría el coste del mantenimiento de la ciudad, se crearían ciudades más sostenibles y agradables, no por ello invivibles.
Don Curro.
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