Tras haber redactado múltiples proyectos, y también haber dirigido otro tanto de obras de de rehabilitación, la mayoría de ellas en la ciudad de Madrid, antes de ni siquiera entrar en el edificio, prácticamente se puede hacer el informe previo del estado de una construcción tipo del centro de la capital:
1ª parte: Zona baja del edificio.
a) Terreno:
Casi siempre bueno: un tosco madrileño, arena de miga poco arcillosa bien compactada, no suele encontrarse el nivel freático, no tiene una expansividad destacable y carece de agresividad por sulfatos. Con una resistencia a compresión simple que se puede estimar superior a los 2 kg/cm.
Lo que sí estará el terreno es muy lavado por el mal funcionamiento del saneamiento hasta el punto de tener que realizar algún aporte de tierras o recalce de la cimentación.
En el caso de haber un taller mecánico, o incluso un garaje, en el mismo edificio o en u uno colindante, o se haya dispuesto de un depósito de gasoil para la calefacción, es muy probable que la tierra esté contaminada por hidrocarburos. Esto no reduce su capacidad portante mientras la cimentación no sea muy superficial, pero sí empeora su estabilidad a la hora de excavar.
b) Cimentación:
Generalmente de fábrica de ladrillo en edificios de aproximadamente más de 50 años y de hormigón armado en el resto, pocas veces se encuentra de hormigón en masa ciclópeo. No suelen presentar más asentamientos de los sufridos tras la construcción inicial salvo en zonas puntuales en los que el terreno se haya lavado en exceso por el saneamiento.
Las cimentaciones de hormigón armado suelen presentar un buen estado, mientras que las de ladrillo tan sólo sufren daños en las juntas exteriores del mortero y en alguna pieza cerámica suelta.
La reparación de estas patologías pasa por primero reparar el saneamiento de la finca, luego proceder a las mejoras del terreno necesarias y por último a la restauración de la cimentación de ladrillo. Más raro es el caso en el que sea necesario un recalce de la cimentación.
c) Red de evacuación:
La red de evacuación de aguas en los edificios antiguos suele dividirse en una galería profunda que conecta con el alcantarillado y una red superficial de saneamiento que conecta coda zona del edificio con la galería.
Por lo general, la galería presenta unas paredes deterioradas pero suele estar en buen funcionamiento así que la reparación consistirá en una restauración de los revocos de la galería y la reconstrucción de alguna parte puntual de la fábrica de ladrillo.
Sin embargo, la red superficial de saneamiento suele aparecer en un pésimo estado, muchas veces, al estar oculta, ni se ha tocado desde que se construyó el edificio o ha sufrido desafortunadas reparaciones y los vecinos se han acostumbrado a la humedad que genera. Es sin duda el mayor problema de los edificios del centro de Madrid y su reparación ha de ser de lo primero a acometer pues afecta especialmente al terreno y a los muros de carga. Es muy raro el edificio que se libra de este problema.
d) Sótanos:
Si el edificio tiene un sótano, es seguro que tenga humedad por todas partes: en el solado, que viene del saneamiento; en los muros, generalmente no impermeabilizados, que viene del alcantarillado, del propio saneamiento, de las instalaciones de los vecinos o de las instalaciones superiores; en los techos, que también viene de las instalaciones superiores; y en el ambiente, que viene de lo anterior, pero que permanece por la falta de ventilación.
Las humedades que se producen por elementos en mal estado de la propia finca son fáciles de arreglar, sin embargo, las producidas por terceros tienen mala solución. Lo normal, es instalar o mejorar la ventilación del sótano, y además, trasdosar los paramentos que sean necesarios con una cámara bufa, también bien ventilada y con su canaleta inferior conectada a la red de saneamiento para facilitar la salida de las filtraciones.
No es recomendable tratar los paramentos con materiales impermeables para ocultar las humedades, especialmente si la fuente no ha sido atajada, ya que la humedad persistirá en el interior del muro o de la solera y por lo tanto, continuará la degradación de los materiales ocultos. Lo recomendable es utilizar revocos que transpiren tipo bastardo o de cal.
Don Curro.
Rehabilitar Madrid II.
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